사실 요약
동원개발은 부산·울산·경남 지역 시공능력평가 1위의 주택건설 전문 종합건설기업으로, 2026-08-18 종가는 2,240원(전일 대비 -2.18%), 거래량 81,998주를 기록했다. 2025 사업보고서 기준 연결 매출액은 3,873억원으로 2023년(7,366억원) 대비 2년 연속 두 자릿수 % 감소했고, 영업이익률은 2021년 23.3%에서 2025년 4.4%로 하락했다(DART 접수번호 20260319000997). 2025년 8월 부산 진구 양정산호 재건축 정비사업조합으로부터 계약해지 통보를 받았고, 공시 지연으로 2025-12-03 불성실공시법인으로 지정돼 제재금 2,000만원이 부과됐다(서울경제, 2025-11-17).
변동 맥락 노트
최근 21거래일(2026-07-20~08-18) 동안 외국인 투자자는 누적 272,385주 순매도한 반면 개인은 235,179주 순매수해 수급 방향이 엇갈렸고, 같은 기간 공매도 비중은 7월 말~8월 초 6~14%대에서 8월 18일 0.87%까지 낮아졌다(alphasquare, 2차 출처, KRX 미대조). 총자산의 약 40%를 차지하는 자체사업 미착수 보유토지의 사업화 시점이 실적 추이에 영향을 줄 수 있는 구조적 요인으로 지목된다(서울평가정보 리포트, 2025-11-27).
사업 개요
사업 부문은 주택사업(아파트 분양·자체시행)·건설업(빌딩·토목·플랜트)·위탁사업(건설 아웃소싱)으로 구성된다(회사 홈페이지). 경기 평택시 브레인시티 일반산업단지에서 '평택 브레인시티 비스타동원'(11개동 총 1,186가구) 분양이 진행 중이며, 계약금 부담 완화·중도금 무이자 등 금융조건이 제시됐다(베타뉴스, 2026-06-18).
5년 재무 추이
| 기간 | 자산총계(억원) | 부채총계(억원) | 자본총계(억원) | 부채비율 |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 12,134 | 2,561 | 9,573 | 26.8% |
| 2022 | 14,203 | 4,131 | 10,072 | 41.0% |
| 2023 | 14,303 | 3,947 | 10,356 | 38.1% |
| 2024 | 13,783 | 3,320 | 10,464 | 31.7% |
| 2025 | 14,858 | 4,260 | 10,598 | 40.2% |
| 2026 반기 | 14,516 | 3,926 | 10,590 | 37.1% |
밸류에이션 (사실 배수)
ROE(2025년, 단순 기말자본 기준)는 2.47%, ROA는 1.76%로 산출됐다(본 세션 계산, A). EV/EBITDA·EV/Sales는 이자부채·감가상각비 세부 항목 미확보로 산출하지 않았다.
경쟁사 비교
| 회사명 | 시가총액(억원) | PER(배) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 동원개발(013120) | 2,034 | 7.78 (A) | 부산·경남 기반 주택건설 전문 |
| 서희건설 | 약 3,730 | 약 3.18 | 전국구 중견 건설사(2차 출처) |
| 계룡건설산업 | 약 1,734 | 약 3.66 | 대전 기반 종합건설사(2차 출처) |
| 한신공영 | 약 1,314 | 1.92~10.38(자료 간 불일치) | 서울 기반 건설사(2차 출처, 신뢰도 낮음) |
동원개발은 부산·경남 지역 시공능력평가 1위(전국 32위)이며, 부산 지역 100위권 내 건설사 수는 전년 6개에서 4개로 줄었다(부산일보, 2025-07-31). 서희건설·계룡건설산업·한신공영은 전국구·관급공사 비중이 상대적으로 높아 사업 포트폴리오 성격이 다른 것으로 관찰된다(정확한 부문별 매출 비중은 미확보).
수급 동향
지배구조·자본구조
| 직위 | 성명 | 비고 |
|---|---|---|
| 각자대표이사(회장) | 장복만 | 창업주(2차 출처) |
| 각자대표이사(사장) | 박영봉 | 전문경영인, 2025-01 취임 |
| 부회장(사내이사) | 장호익 | 2세, 최대주주, 대표이사직 미보임 |
동원개발은 창업주 장복만 회장 일가(장호익·장창익·장재익 3형제)가 상호 순환적으로 지분을 보유하는 개인 지배 구조다. 등기임원 전원 명단·이사회 구성·5% 이상 대량보유보고서 개별 접수번호는 미확보다.
위험 요인
- 총자산의 약 40%가 자체사업 미착수 보유토지로, 사업화 시점이 실적 변수로 지목된다(서울평가정보 리포트, 2025-11-27).
- 매출액이 2023년 7,366억원 정점 이후 2년 연속 두 자릿수 % 감소해 2025년 3,873억원까지 축소됐다(DART 접수번호 20260319000997).
- 2025년 8월 양정산호 재건축 계약해지(공사비 1,296억원) 이후 공시 지연으로 2025-12-03 불성실공시법인 지정·제재금 2,000만원 부과, 2026년 8월 현재 소송 진행 상황은 미확보다(서울경제, 2025-11-17).
- 한국은행 기준금리 인상(2026-07-16, 2.75%)에 따른 신규 주택담보대출 금리 상승(5대은행 평균 4.498%, 2026-07)과 부동산 PF 시장 부실여신 증가(1.7조원)가 보유토지 사업화 지연 압력으로 작용할 수 있다(파이낸셜뉴스·아주경제, 2026-08).
- 부산 준공후미분양(악성 재고)이 3,292호(2026-07말)로 전월 대비 347호 늘어 지역 내 재고 부담이 확대됐다(부산일보, 2026-07-31).
- 최대주주 및 특수관계인 합산 지분율은 2차 출처 간 편차(2023년 63.37% vs 2026년 51.2%대)가 있어 DART 원문 대조 전까지 확정이 곤란하다.
매크로 영향
| 요소 | 현재값(기준일) | 전달 경로 | 영향 |
|---|---|---|---|
| 한국은행 기준금리 | 2.75%(2026-07-16 인상) | PF·주담대 금리 상승 → 이자비용·상환 부담 확대 | 부정적 |
| 신규 주담대 금리(5대은행) | 연 4.498%(2026-07) | 실수요자 상환 부담 확대 | 부정적 |
| 부동산 PF 시장 | 부실여신 1.7조원 증가(1분기) | 브릿지론 사업장 자체개발 전환 지연 | 부정적 |
| 부산 준공후미분양 | 3,292호(2026-07말) | 지역 재고 부담·가격 하방 압력 | 부정적 |
| 경남 아파트 분양전망지수 | 100.0(2026-08, 전월 84.6) | 지역 분양 심리 회복 | 개선 |
| 정부 부동산 규제(지방) | 부산·경남 규제지역 미지정 유지 | 서울 중심 규제의 지방 확산 여부가 관건 | 중립 |
테마 연관도
사실 하이라이트
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