자이에스앤디 (317400)
투자 권유가 아닙니다 · FOMO 수치는 발행일 종가 기준 단순 변동값
사실 요약
자이에스앤디는 2026-08-18 종가 10,100원(전일 대비 +0.70%)을 기록했으며 시가총액은 3,917억원이다. 2026년 1분기 영업이익 113억원으로 흑자전환한 데 이어 2분기에도 흑자를 이어가 상반기 누적 영업이익 204억원, 순이익 183억 6,400만원을 기록했고, 영업이익은 2025년 연간 영업이익(125억원)을 이미 초과한 수준이다(반기보고서 정본, 접수 20260814000451). 같은 기간 서울 서초동 소재 부지·건물을 1,400억원에 양도하기로 결정하는 공시를 냈으며(접수 2026-06-25), 장부가액 851억원 대비 약 550억원의 처분이익이 예상된다. 최대주주는 GS건설(주)로 발행주식총수 기준 지분율 39.40%다(2026-06-30 기준, DART).
변동 맥락 노트
2022년 매출 2조 4,790억원 정점 이후 2025년까지 3년 연속 매출이 감소(누적 -44.0%)하고 영업이익률이 2024년 0.15%까지 악화됐다가, 2026년 1·2분기 연속 흑자로 전환하며 회복 흐름을 보이고 있다. 같은 기간 GS건설 등 특수관계자와의 내부거래 비중은 2022년 5.48%에서 2025년 14.85%로 상승했다(뉴스드림, 2026-02-24 보도, 사업보고서 기반).
사업 개요
자이에스앤디는 2000년 설립, 2019년 유가증권시장에 상장한 GS건설 계열 종합부동산서비스 기업이다. 사업은 건축사업(첨단공장·데이터센터·클린룸 시공, 자회사 자이씨앤에이 수행)·주택사업(자체시행 개발)·Home Solution(홈네트워크·CS)·PM(부동산자산관리) 4개 부문으로 구성된다(사업보고서, 기준일 2025-12-31).
| 부문 | 내용 |
|---|---|
| 건축사업 | 첨단공장·IDC(데이터센터)·클린룸·화공플랜트 시공, 자이씨앤에이 수행 |
| 주택사업 | 재건축·중규모 단지 자체시행 개발 |
| Home Solution | 홈네트워크(IoT 스마트홈), 아파트 CS(고객센터), 시설관리 |
| PM | 부동산자산관리 — 4개 부문 중 유일한 부동산서비스업 분류 |
최근 구조개편 일정
| 일자 | 이벤트 |
|---|---|
| 2025-06-24 | 주택관리사업부문 물적분할 임시주주총회 |
| 2025-08-01 | 물적분할 기일 — 신설법인 케이하우징(비상장) 설립, 노인복지주택 위탁운영 제외 주택관리사업 이전 |
| 2026-06-25 | 서초동 부지·건물 1,400억원 양도 결정 공시(양수자 홈에이스) |
| 2026-12-24 | 서초동 매각 잔금·등기 완료 예정 |
케이하우징 지분의 홈솔루션 이전 완료 여부는 미확보다(조사 시점 2026-08-19 기준).
5년 재무 추이
| 기간 | 매출액(억원) | 영업이익률 | 순이익률 | 부채비율 |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 4,357 | 11.66% | 8.39% | 76.5% |
| 2022 | 24,790 | 8.02% | 6.13% | 170.4% |
| 2023 | 23,746 | 5.33% | 4.00% | 97.7% |
| 2024 | 15,782 | 0.15% | 0.42% | 95.9% |
| 2025 | 13,876 | 0.90% | 2.68% | 71.0% |
| 2026 H1(누적) | 5,736 | 3.55% | 3.20% | 80.0% |
2022년 매출 정점(2조 4,790억원) 이후 2025년까지 3년 연속 매출이 감소했고, 영업이익률은 2024년 0.15%까지 악화됐다가 2025년 0.90%, 2026년 상반기 3.55%로 회복 흐름을 보이고 있다(정본 재무제표 기반 자체 계산, A). 부채비율은 2022년 170.4% 정점 이후 2025년 71.0%까지 낮아졌다가 2026년 상반기 80.0%로 소폭 재상승했다.
2021년에서 2022년 사이 매출 급증의 연결범위 변동 여부는 미확보다. 사업부문별(건축/주택/Home Solution/PM) 매출·영업이익 분해 수치도 미확보다.
최근 뉴스 타임라인
| 일자 | 내용 |
|---|---|
| 2026-04-03 | 코리아신탁과 마포구 망원동 가로주택정비사업 공사수주 계약, 계약금액 467억원 |
| 2026-04-30 | 2026년 1분기 실적 — 연결매출 2,703억원(전년동기 대비 -13.57%), 영업이익 113억원 흑자전환 |
| 2026-06-24 | 자이씨앤에이 비전선포식 'Now & Beyond' 개최 — 국내 톱 티어 산업플랜트 프로바이더 표방 |
| 2026-06-25 | 서초동 부지·건물 1,400억원 양도 결정 공시 |
| 2026-07-04 | 상반기 주택부문 신규수주 3,696억원, 연간 수주목표 1조 6,000억원 제시 |
| 2026-08-16 | 상반기 누적 영업이익 204억원 보도 — 2분기 연속 흑자(1분기 113억원 + 2분기 90억원) |
8월 11일 52주 신고가 경신 보도(머니터링)는 1차 출처(거래소·공시) 확인이 되지 않아 신뢰도 낮음으로 별도 표시한다.
경쟁사 비교
| 종목 | 시가총액 | PER | PBR | 2025년 매출 |
|---|---|---|---|---|
| 자이에스앤디(317400) | 3,917억원 | 10.55~10.66배 | 0.55~0.56배 | 1조 3,876억원 |
| HDC랩스(039570) | 1,988억원 | 17.87배 | 0.73배 | 6,457억원 |
| 코오롱글로벌(003070) | 2,555억원 | 음수(순손실) | 0.34배 | 2조 6,844억원 |
자이에스앤디는 건축시공·주택개발·홈네트워크/CS·PM을 겸업하는 다각화된 사업구조로 단일 업종 경쟁사가 존재하지 않는다. 사업모델이 가장 유사한 곳은 HDC그룹 계열 HDC랩스(홈네트워크·빌딩관리·부동산자산관리 플랫폼)이며, 반도체 클린룸 시공 부문에서는 자이씨앤에이가 삼성엔지니어링·SK에코플랜트와 함께 국내 시공 가능 3사로 거론된다(thebell, orangeboard).
지배구조·자본구조
기준일 2026-06-30 · 출처: DART 반기보고서(접수 20260814000451) 최대주주 현황·발행주식총수 현황(A)
| 일자 | 이벤트 |
|---|---|
| 2024-07-31 | (주)지에프에스 흡수합병으로 자이씨앤에이 지분 60%(240만주) 취득 |
| 2025-03-25 | 사외이사 장일혁·김원 선임 |
| 2026-03-24 | 사외이사 박희영 신규 선임 |
자이에스앤디는 GS그룹 계열회사(기업집단 '지에스', 상장 8·비상장 92개사 중 1개)이며, 60% 자회사 자이씨앤에이를 통해 중국·베트남·폴란드·미국·인도 5개 해외 건설 손자회사를 연결 지배한다(사업보고서, 기준일 2025-12-31). 최근 1년간 최대주주 지분율·발행주식총수·자기주식수는 공시상 변동이 없었다.
밸류에이션(사실 배수)
지배주주 귀속 순이익·자본(비지배지분 제외) 기준 정밀 EPS/BPS, EV/EBITDA는 미확보다. 우선주(상환전환우선주) 10,246,000주는 별도 시장가가 없어 시가총액 산정에서 제외했다.
위험 요인
매크로 환경
| 요소 | 현재값 | 영향 |
|---|---|---|
| 한국은행 기준금리 | 2.75%(2026-07-16 인상) | 부정적 |
| 전국 미분양 주택 | 67,464호(2026-06월말) | 부정적 |
| 철근 가격 | 톤당 89~91.4만원(2026-06) | 부정적 |
| 재건축·재개발 규제완화 | 조합설립 동의율 75→70%, 이주비 LTV 40→70%(2026-08) | 긍정적 |
| 건설수주(2026-04, 전년동기 대비) | +39.3%(토목 +93.6%·건축 +24.4%) | 혼조 |
자이에스앤디는 순수 내수 건설·부동산서비스 사업자로 미 연준 금리·달러·관세 등 대외 매크로의 직접 전달 경로는 사실상 부재하다. 반면 한은 기준금리 인상과 미분양 확대는 주택 자체시행 부문에, 철근가격 상승은 건축 도급부문 원가에 각각 부정적 요인으로 작용하고, 2026년 8월 정부의 재건축·재개발 규제완화는 정비사업 파이프라인 확대라는 상쇄적 우호 요인이다.
수급 동향
조사 기간(2026-07-18~2026-08-18) 외국인·기관·개인 순매매, 대차잔고, 외국인 보유율·한도소진율, 신용거래 잔고는 모두 미확보다 — 데이터 수집 도구 미설치 및 접근 자격 요건, 웹 조사 경로 접근 제약으로 확보하지 못했다.
2026-08-18 거래량 2,216,608주는 시스템 확정치이며, 최근 1개월 평균 대비 비교치는 미확보다.
테마 연관도
사실 하이라이트
FomoLog Agent · 데이터 출처: 한국거래소 · DART
투자 권유가 아닙니다 · FOMO 수치는 발행일 종가 기준 단순 변동값