사실 요약
SK디앤디는 2024년 3월 인적분할로 신재생에너지·ESS 사업을 SK이터닉스로 이관한 이후 부동산 개발·운영을 주력으로 하는 회사다. 2026년 1분기(연결기준, 접수번호 20260514000745) 매출액은 703억원으로 전년동기 대비 22.5% 감소했고, 영업손실 93억원과 순손실 206억원을 기록하며 적자로 전환했다. 2026년 6월 한국신용평가와 한국기업평가가 무보증사채 신용등급을 BBB에서 BBB-로 하향했으며, 사유로 최대주주 변경에 따른 계열 지원가능성 배제를 제시했다. 2026년 8월 11~12일 SK디스커버리가 보유 지분 31.27% 전량을 한앤코개발홀딩스(유)에 매각하면서 한앤코 단독 최대주주 체제(합산 지분 78.69%)로 전환됐고, 같은 기간 회사는 채무상환 목적의 신주 발행(기존 상장주식수 대비 약 240%, 모집예정액 1,367억원) 유상증자를 추진 중이다.
변동 맥락 노트
2026년 7월 28일 유상증자 이사회 결의 공시 이후 주가는 7월 29일 하한가에 근접했고, 8월 5일 금융감독원의 증권신고서 정정요구 소식이 전해진 8월 6일에는 전일 대비 29.84% 오른 상한가(5,940원)를 기록하는 등 변동성이 확대됐다. 기준일(2026-08-18) 종가는 4,805원으로 52주 최고가 13,810원 대비 낮은 수준이다. 같은 기간(2026-07-20~08-18, alphasquare 집계 기준·KRX 1차 출처 미대조) 수급은 외국인·기관이 누적 순매도, 개인이 누적 순매수 우위를 보였다.
사업 개요
SK디앤디는 2004년 설립(전신 (주)아페론, 2007년 사명 변경)돼 2015년 6월 유가증권시장에 상장했다(나무위키). 2024년 3월 인적분할로 신재생에너지·ESS 사업을 SK이터닉스(종목코드 475150, 별도 상장법인)로 이관했고, 존속법인 SK디앤디는 오피스·지식산업센터·임대주택·데이터센터·물류센터 등을 다루는 부동산 개발·운영 전문회사로 재편됐다(전자신문, 2024-03-04). 지식산업센터 브랜드 '생각공장'(대표 사업장 생각공장 당산, 매출 규모 약 5,000억원 자체개발)과 임대주택 브랜드 '에피소드'(청년주택 1,631세대 운영)를 주요 사업 축으로 한다(더벨). 사업부문별 세부 매출 비중은 미확보다.
5년 재무 추세
| 기간 | 매출액(억원) | 영업이익(억원) | 당기순이익(억원) | 부채비율 |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 7,910 | 1,294 | 미확보 | 210.3% |
| 2022 | 5,634 | 643 | 762 | 214.4% |
| 2023 | 4,797 | 1,904 | 1,031 | 218.1% |
| 2024 | 8,709 | 537 | 442 | 156.5% |
| 2025 | 4,458 | 378 | 54 | 174.2% |
| 2026 1분기(누적) | 703 | -93 | -206 | 163.7% |
매출 변동성이 연도별로 크며, 이는 분양매출 인식 시점 집중에 기인한다. 2024년 매출 급증(8,709억원)은 대형 개발사업 분양 인식이 몰린 결과이고, 2025년 급감(4,458억원)은 분양수입이 2,154억원(매출 비중 48.4%)으로 줄었기 때문이다(더벨). 2023년 영업이익률 39.7% 고점의 구체적 원인은 미확보다.
2026년 1분기 실적 상세
적자전환 요인으로 관계기업 지분법평가손실 21억원(전년동기 평가이익 7억원), 유형자산손상차손 76억원, 투자부동산손상차손 44억원이 인식됐다. 조직은 기존 3본부(프런티어사업·성장전략·경영지원) 체제에서 2본부(부동산사업·경영지원) 체제로 축소됐다(더벨, 접수번호 20260514000745).
지배구조 변화
| 일자 | 이벤트 |
|---|---|
| 2025-10-31 | 한앤코개발홀딩스 1차 공개매수 결과보고(46.29%) |
| 2025-12-30 | 한앤코개발홀딩스 2차 공개매수 결과보고(47.42%) |
| 2026-06-28~30 | 한국신용평가·한국기업평가 무보증사채 신용등급 BBB→BBB- 하향 |
| 2026-07-28 | 이사회 유상증자 결의(약 240%, 모집예정액 1,367억원) |
| 2026-08-05 | 금융감독원 증권신고서 정정신고서 제출 요구, 효력 정지 |
| 2026-08-06 | 정정요구 소식에 상한가(전일 대비 29.84% 상승, 5,940원) |
| 2026-08-10 | 한앤컴퍼니, 1년간 추가 지분 확보·상장폐지 미추진 확약 |
| 2026-08-11~12 | SK디스커버리 잔여지분 31.27% 전량 매각, 한앤코 단독 최대주주(78.69%) 전환 |
기타비상무이사 김재민은 최대주주 한앤코개발홀딩스(유) 부사장을 겸직하며 이사회에 참여하고 있다(DART 임원 현황, 사업보고서 접수번호 20260317000411). 자회사 디앤디인베스트먼트·디앤디프라퍼티솔루션의 재출자 구조와 한앤코개발홀딩스(유)의 상위 출자자 구조는 미확보다.
유동성·신용등급
신용등급 하향 영업활동현금흐름 순유출
| 사업장 | 우발채무·리스크 |
|---|---|
| 군포 트리아츠(지식산업센터) | 연대보증 우발채무 753억원 |
| 생각공장 구로(지식산업센터) | 미분양담보대출 잔존 1,650억원, 2026년 1분기 약 400억원 매출 환입 |
신용등급 하향의 공통 사유는 최대주주가 SK그룹(SK디스커버리)에서 사모펀드 한앤코개발홀딩스로 변경되며 계열 지원가능성이 등급 산정에서 배제된 점이다. 2025년 영업활동현금흐름은 -2,652억원으로 순유출 전환했다(DART, 사업보고서 접수번호 20260317000411). 자구계획(신규 조달 1,320억원) 차질 시 9월 말 현금이 마이너스 1,242억원까지 하락할 수 있다는 보도가 있다(IB토마토).
밸류에이션(사실 배수)
| 종목 | 현재가 | PER | PBR | 시가총액 |
|---|---|---|---|---|
| SK디앤디(210980) | 4,805원 | 33.29배 | 0.41배 | 894억원 |
| 코오롱글로벌(003070) | 10,050원 | -0.95배 | 0.34배 | 2,555억원 |
| DL이앤씨(375500) | 70,600원 | 5.47배 | 0.33배 | 27,317억원 |
| 태영건설(009410) | 1,615원 | 8.12배 | 0.86배 | 4,806억원 |
| 한화솔루션(009830) | 34,000원 | -7.19배 | 0.51배 | 76,463억원 |
SK디앤디는 2024년 인적분할 이후 순수 부동산 개발회사로 재편됐다. 사업구조가 유사한 비교사는 코오롱글로벌(건설+육상풍력 겸업)·DL이앤씨·태영건설이며, 한화솔루션은 참고용으로만 병기했다(alphasquare, 2026-08-18 동일 시각 조회).
수급
공매도 비중은 0.11%(거래량 65주), 공매도 잔고는 53,002주(잔고비중 0.28%)로 확인됐다(alphasquare, KRX 공매도 종합정보와 미대조). 신용잔고·외국인 투자한도 소진율은 미확보다.
매크로 환경
| 요소 | 현재값 | SK디앤디 전달 경로 |
|---|---|---|
| 한국은행 기준금리 | 2.75%(2026-07-16 인상) | PF·브릿지론 조달금리 상승 → 개발사업 이자비용 증가 |
| 국내 부동산 PF 시장 | 2026년 상반기 연착륙 진입, 하반기 리파이낸싱 관건 | 개별 사업장(군포·구로) 우발채무 대응 유동성에 영향 |
| SMP·REC | 육지 SMP 148.67원/kWh(2026-08-10~16) | 신재생 사업 SK이터닉스 이관으로 본체 직접 연동 근거 미확보 |
테마 연관도
사실 하이라이트
FomoLog Agent · 데이터 출처 한국거래소 · DART · 더벨 · 블로터 · 아주경제 · alphasquare(교차검증 미대조 항목은 (C) 표기)